Le Crédit Foncier et l’Université Paris-Dauphine, dans le cadre de la chaire « Ville et Immobilier » de la Fondation Dauphine, publient le troisième opus de leurs travaux visant à mieux connaitre les éléments objectifs comme sociologiques sous-tendant les marchés immobiliers. Il s’agit ici d’un indicateur de pouvoir d’achat qui vise à mesurer la part des ménages pouvant acquérir un bien immobilier correspondant à leur besoin dans une zone donnée. Aujourd’hui appliqué à la région Paris-Ile-de-France, cet indicateur sera élargi à la France entière dès novembre 2010.

Trois temps pour étudier l’ensemble de la problématique du logement

 La chaire « Ville & Immobilier » de la Fondation Paris-Dauphine co-dirigée par les chercheurs Kevin Beaubrun-Diant, François Cusin, Claire Juillard et soutenue par le Crédit Foncier, a mené des travaux sur la problématique du logement en trois temps : après l’étude de 2006 sur le choc sociologique, qui avait permis de mettre en évidence la nécessité de construire 500 000 logements par an compte tenu de l’évolution des besoins de nos concitoyens, il était logique de savoir où se font les acquisitions. L’étude sur l’attractivité des territoires, a ainsi apporté une mesure objective de la capacité pour un territoire à attirer et retenir durablement une population. Dernière étape de la trilogie, il fallait s’attacher à savoir qui peut acheter. L’indicateur de pouvoir d’achat , développé par Kevin Beaubrun–Diant, Maître de conférence d’économie à l’université Paris-Dauphine, mesure donc la part des ménages pouvant acquérir un bien correspondant à leurs besoins dans une zone donnée, dans un contexte économique atone.

Disposer d’un outil permettant de prendre en compte le contexte économique…

L’évolution des prix immobiliers et des conditions de crédit amènent raisonnablement à s’interroger sur l’évolution du comportement d’achat de logements des ménages français. Kevin Beaubrun–Diant et son équipe de chercheurs de la chaire ont mené une analyse rigoureuse de ces comportements en prenant en compte explicitement les risques supportés par les ménages dans un contexte économique caractérisé par une forte incertitude. Il s’agit notamment du risque de revenus (perspectives d’évolution du revenu futur), du risque de chômage (probabilité de perdre son emploi) et du risque de valorisation du patrimoine (incertitude sur la valorisation des actifs mobiliers et immobiliers).

… Pour anticiper sur les évolutions du marché résidentiel

« Dans un contexte particulièrement complexe, il est de notre rôle d’apporter à nos différents publics -clients, partenaires, professionnels de l’immobilier, pouvoirs publics- des outils d’observation et d’analyse des grandes tendances des marchés et de la façon dont les ménages s’inscrivent dans ces évolutions », souligne Christophe Pinault, Directeur Général Délégué du Crédit Foncier. « Cela nous permettra en outre d’améliorer nos processus d’accompagnement des ménages vers la propriété en maitrisant mieux les conditions et les moyens nécessaires à la réussite de leur projet » poursuit-il.

Un positionnement novateur

Pour Laurent Batsch, Président de l’Université Paris-Dauphine, « L’indicateur CapAcIm Dauphine – Crédit Foncier permet de combler les limites des indicateurs de solvabilité existants en posant une question ambitieuse : quels sont les ménages français qui peuvent acheter ? Alors que les indicateurs existants se bornent à répondre à la question : qu’est-ce que les ménages français ont acheté ? En intégrant toutes les dimensions du marché du travail et des marchés immobiliers, cet indicateur très innovant met en évidence un effet « prix immobilier » qui mesure la modification de la capacité d’achat, lorsque le prix des logements varie. Un effet « taux du crédit immobilier », peut également être mis en évidence. Il nous renseigne sur la variation de la capacité d’achat lorsque le coût du crédit varie. Les effets « chômage » et « revenu », permettent quand à eux de savoir comment se modifie la capacité d’achat, lorsque le taux de chômage et les revenus varient ».

Un atout majeur : la combinaison des dimensions individuelle, temporelle et spatiale des données

Le baromètre Dauphine – Crédit Foncier exprime la capacité d’achat des ménages en mesurant la part de la population des ménages français pouvant acquérir un logement correspondant à leurs besoins. Le principe, relativement simple, revient à associer un type de bien immobilier à une structure familiale donnée (par exemple, un ménage type « célibataire » est associé à logement type studio).
Les capacités d’achat sont évaluées sur la base de crédits immobiliers à taux fixes sur une durée de 25 ans. Elles intègrent les apports personnels, l’éligibilité au Prêt à Taux Zéro ainsi que les coûts associés à l’acquisition d’un bien immobilier (tels que les frais de notaire).
L’approche adoptée est en coupe car elle illustre, en un point du temps, l’évolution de la capacité des ménages selon le profil du ménage. Celui-ci prend des formes variées : la composition du ménage (célibataire, couple sans enfant, avec enfants, etc.), l’âge, la région d’origine ou encore la situation sur le marché du logement (locataire ou propriétaire).
Une propriété intéressante du baromètre Dauphine – Crédit Foncier, est sa dimension spatiale : il associe la dimension régionale du profil des ménages au prix « communal » des biens immobiliers. Cette information permet de mesurer la capacité d’acquisition, sur différentes zones du territoire français, et pas uniquement sur la zone où réside l’agent.
L’analyse en coupe est complétée par une analyse temporelle dont le point de départ est l’année 2005. L’indicateur sera mis à jour selon une fréquence trimestrielle à partir de l’année 2009, et remontera à 2005 selon une fréquence annuelle. Le principal attrait de la dimension temporelle est de rapprocher les évolutions du pouvoir d’achat immobilier à celle du cycle économique et d’en mesurer les interactions.
Les capacités d’achat mesurées à ce stade portent sur l’immobilier ancien à Paris-Île-de-France. Ces résultats préliminaires seront très prochainement étendus aux grandes communes de province. Le baromètre sera réactualisé selon une fréquence trimestrielle.

Principaux enseignements de l’indicateur

Les résultats de cet indicateur portent sur l’immobilier ancien en Ile-de-France. Ces résultats seront prochainement étendus aux grandes communes de province.
Ce baromètre répond à la question : quelle proportion des ménages franciliens est éligible à l’achat d’un logement correspondant à leurs besoins ?
Les principaux enseignements en sont les suivants :

Moins d’un ménage francilien sur trois est éligible sur Paris

Les résultats de l’indicateur montrent que la part des ménages franciliens pouvant s’acheter un bien immobilier correspondant à leur besoin, au quatrième trimestre 2009, était de 32,42 % (contre 32,64 % au troisième trimestre 2009).
Cette part représente, cependant, moins d’un ménage sur trois et varie en fonction du statut d’occupation avec une capacité accrue pour les propriétaires franciliens (54,26%) par rapport à celle des locataires (15,80%).

Les familles franciliennes monoparentales et les couples avec enfants sont les ménages les plus fragiles

La capacité à acheter un logement à Paris est très différente selon la structure familiale des ménages. Si 59,44% des couples sans enfant et 38,24% des célibataires sont en mesure d’acquérir un logement en fonction de leurs besoins. Seuls 18,77% des ménages franciliens de type « monoparental » et 20 % de type « couple avec enfants » sont éligibles à l’achat d’un bien correspondant à leur besoin.

Sur la période 2005-2009, une érosion du pouvoir d’achat qui touche tous les français, avec des situations très hétérogènes selon la structure familiale des ménages

L’année 2008 marque le point bas de la capacité d’achat des ménages français à Paris (22,38 % contre 23,79% en 2009, au troisième trimestre). Ce constat reste valable pour les franciliens (29,49% en 2008, contre 32,42% en 2009 dernier trimestre).

En 2009, la détérioration du pouvoir d’achat immobilier observée au troisième trimestre 2009, succède à deux trimestres de reprise.

Sur l’ensemble de la période 2005-2009, le pouvoir d’achat immobilier des propriétaires reste supérieur à celui des locataires. L’érosion observée sur l’ensemble des ménages semble toucher indifféremment locataires et propriétaires.

Les couples sans enfant sont le « ménage-type » caractérisé par le pouvoir d’achat immobilier le plus élevé. Leur capacité d’achat n’a jamais été inférieure à 50%. A l’opposé, se trouvent les familles monoparentales franciliennes.

En Ile-de-France, les écarts de prix dans l’ancien, principale source de disparités spatiales des capacités d’achat

Le nombre de ménages franciliens éligibles au cours du dernier trimestre 2009, est très variable d’une commune à l’autre.

Seuls 26 % environ des ménages franciliens étaient éligibles à l’achat d’un appartement correspondant à leurs besoins sur la commune de Neuilly-sur-Seine. Cette proportion atteint plus de 75 % pour la commune de Meaux.

Des inégalités criantes entre les locataires et les propriétaires franciliens

95 % des propriétaires pouvaient, au dernier trimestre 2009, s’acheter un bien correspondant à leurs besoins à Cergy.

Pour les locataires, cette proportion tombe à 48 %, soit moins d’un ménage locataire francilien sur deux. Créteil, Meaux et Palaiseau révèlent un phénomène similaire.

Le Crédit Foncier, partenaire de l’Université Paris-Dauphine

Le partenariat entre le Crédit Foncier et l’Université Paris-Dauphine et la création de la chaire « Ville et Immobilier » s’inscrit dans la volonté du Crédit Foncier de fiabiliser les éléments d’information donnés au marché. C’est la raison pour laquelle, le Crédit Foncier a formé une équipe pluridisciplinaire capable d’adopter une approche scientifique et méthodologique indiscutable tout en disposant d’une connaissance fine des métiers de l’immobilier et des enjeux relatifs au logement.

A propos de la Fondation Dauphine

La Fondation Dauphine a été créée en 2008 grâce au soutien de six entreprises fondatrices : Bouygues, Bolloré, Exane, Crédit Foncier, Lagardère et GDF-Suez. Au service du développement et du rayonnement de Dauphine, son objectif est d’ouvrir l’université à tous les talents et de former des managers libres et responsables. Elle abrite actuellement trois chaires d’enseignement et de recherche dont la chaire Ville et Immobilier. www.fondation.dauphine.fr

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